רכישת נכס נדל"ן היא ללא ספק עניין גדול - גם עבור מי שעשה ועושה זאת כמה וכמה פעמים בחייו. מדובר בעסקאות של מאות אלפי ומיליוני שקלים ולכן, ההתייחסות אליהן שונה מכל רכישה אחרת. לפני כל חתימה על עסקת נדל"ן, חשוב מאוד לדעת מה חשוב שייכלל בחוזה ההתקשרות בין הצדדים.
חוזה נדל"ן שלא נבדק כראוי או שנוסח ברישול, עשוי לגרור אחריו השלכות קשות: הקונה עשוי לגלות שהנכס שרכש נמצא במצב גרוע ואינו שווה את הכסף שהשקיע. המוכר עלול לגלות כי החוזה שעליו חתם מונע ממנו כמה זכויות והטבות משמעותיות מאוד, ואף גורר אחריו הפסד כספי כזה או אחר.
כדי למנוע מקרים כאלו, מובאות כאן כמה סוגיות עליהן חשוב לתת את הדעת בעת כתיבת הסכם לעסקת נדל"ן:
- בררו עד תום את פרטיו של הצד השני. בעידן האינטרנט מדובר במשימה לא קשה במיוחד, בייחוד כאשר מדובר בחברה קבלנית או ביזמי נדל"ן.
- אין כל צורך בחתימה על מספר חוזים. עסקת נדל"ן 'שגרתית' צריכה לכלול חוזה אחד ולא יותר מזה.
- אם נעשתה הערכת שווי לדירה, דרשו לכלול אותה גם בחוזה, בצורה כזו או אחרת. אם לא נעשתה פעולה כזו, בקשו לבצע אותה לפני הרכישה בידי שמאי מוסמך.
- וודאו כי נושא הבעלות על הנכס מצוין בחוזה ותואם את מה שנאמר לכם: האם מדובר בנכס אשר נמצא על קרקע פרטית, האם זו קרקע שהוחכרה ממנהל מקרקעי ישראל וכדומה.
- קבעו מראש, על גבי החוזה, על פי איזה מדד תתבצע העסקה: לדוגמא, האם מחירה ייקבע על פי השקל או הדולר. יש לכך משמעות גדולה מאוד.
- דאגו שבחוזה ייכתב מפורשות כי בעת המכירה אין כל חובות או שעבודים על הנכס.
- ובנוסף, שהחוזה יכלול הצהרה כללית על מצבו של הנכס.
- בהתאם, יש לכלול בחוזה סעיף אשר בו מוותר הקונה על האפשרות לתבוע את המוכר בגין עניינים אלו.
- זכרו: חתימה על זיכרון דברים כמוה כחתימה על חוזה מחייב אחר מבחינת בית המשפט. אמנם בציבור מסמך זה זוכה לחשיבות פחותה הרבה יותר מחוזה רשמי, אך מבחינה משפטית אין ביניהן הבדל כה גדול.
- בהמשך לסעיף הקודם, חשוב לנסח ולחתום על כל הסכם באשר הוא, רק בנוכחות עורך דין מקצועי אשר את שירותיו אתם שכרתם.
- במקרה של חיפוש דירות למכירה או לחלופין בעת קניית דירה מקבלן , וודאו כי החוזה כולל התייחסות לבטוחות שונות שיוענקו לכם לאחר הרכישה. על פי חוק, מתחייב כל קבלן להציג בטוחות כאלו (ערבות בנקאית, שעבוד, ביטוח וכדומה) ללקוח ששילם 7% לפחות משווי הדירה.
- בעת רכישה מקבלן, חשוב לציין בחוזה גם את האפשרות לשינוי במפרט הדירה. כמו כן, יש לציין בסעיף זה מה הן העלויות הכרוכות בשינויים מסוג זה.
- מועד מסירת הדירה חייב גם הוא להיכלל בחוזה, גם כאשר מדובר על רכישה מקבלן וגם כאשר זוהי דירה מיד שנייה.
- בהתייחסות למועד המסירה, יש לכלול גם התחייבות לגבי הפיצוי שיימסר לרוכש במידה ואכן יחול עיכוב, כאשר גובה הפיצוי ייקבע בהתאם לנזק הצפוי (לדוגמא: חודש נוסף של שכירות).
- הפרת חוזה: יש לקבוע אילו מהלכים ייחשבו כהפרת חוזה וחשוב מכך - אילו מהם יגררו פיצוי בלבד ואילו יאפשרו לכל אחד מהצדדים לבטל את החוזה ללא כל פיצוי.
- ביטול העסקה: מומלץ לציין בחוזה הנדל"ן מהו המועד האחרון בו ניתן לבטל את העסקה ללא צורך בפיצוי, או תמורת פיצוי סמלי בלבד, מבחינת כל אחד מהצדדים.